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全澳房市分析
发布时间:2019-06-08
 


近期的全球数据显示,澳洲家庭是全球中产阶级最富有的国家,可是在经济强劲的同时,我们的房地产市场却面临着极大的信心危机。我身边不少朋友现在想买房,却很难从银行获得贷款,正如我今年的文中提到的,银行对房地产投资者的限制是极大的。


贷款的困难导致了这次自2012年2月以来最大的单年跌幅,根据Corelogic (澳洲权威的房地产研究机构)的最新数据分析,悉尼和墨尔本的居民是这次房地产信心危机里的最大受影响者。不过澳洲这么大,总有些城市的房地产市场表现好于其他城市,而事实上,有些城市的房地产市场是录的了增长。


我的一个朋友最近还给我微信说刚刚买了两套house,租金回报还超过了5%,而且房价还有所上涨呢。


最新的数据显示澳洲全国的房价同年相比跌了3.5%



1

高价值物业市场的继续下跌引领了市场的下跌


就澳洲全国的情况来说,市场中最高价值的四分之一的物业引领了这波的房产跌幅,这一波下跌,与去年相比跌了6.6,而价值最低的四分之一的物业的价格轻微上升了0.5%。这反映了首府城市特别是悉尼和墨尔本的疲软状况。


在墨尔本的资本市场里,按价值排名前25%的市场价值在过去一年中下降了近9%; 而在悉尼,市场价值的前四分之一下降了8.6%。



从图表上我们可以看的出来,澳洲整体的市场是跟随着首府城市显示下跌态势的。



2

悉尼的房地产市场


悉尼的房地产市场的高峰值是在2017年中段,而从那以后房子的价值一直下跌,而现在的跌幅是自1990年最差的,那时房价的跌幅为7.4%。


而这一波的下跌里,总体来说公寓比别墅更抗跌,不过这个在上个月(2018年10月)里有所变化,公寓的跌幅首次多于别墅,这可能是因为一个创纪录数量的公寓楼交割。当然在悉尼,有部分区域的房子的价格比平均跌的更厉害(特别是部分楼花物业)。


不过,即使在过去一年房地产市场价值在下跌,悉尼的房地产中位价格还是在过去5年里面增长了51%。而首次置业者的活跃,还是刺激着价格最低的25%那部分物业的价值,俗话说的刚需房。


强劲的经济增长和工作机会(特别是大量的基建类项目)引领着悉尼人口的增长和对物业的需求,于此同时,悉尼还是国际上的一个旅游和移民的热点城市。这一切都是悉尼物业市场的支撑点。


这一波房价的下跌,更多的是因为银行政策的收紧,投资客基本从楼花买卖市场中退去,而他们在早年买下的投资物业又面临着物业交割的困难,特别是现在很多物业的估价低于他们的合同价。而在悉尼的东区,下北岸和内西区的一些比较成熟的公寓对于投资者来说还是有些机会的,投资者普遍希望在2019年年底,或者稍后一点的时候市场能重回正轨。



3

墨尔本的房地产市场


墨尔本的房地产市场的高峰值是在2017年11月,现在是5年强劲增长期之后的软着陆,物业价值比起峰值下降了大约4.9%。


Corelogic的报告显示了墨尔本的物业市场是过去三个月里面表现最差的首府城市,在过去三个月里面下跌了2.1%。然而墨尔本的物业中位价其实在过去5年里增长了41.5%,而在过去十年里面是增加了77.3%。


现在的墨尔本市场拍卖率已经下降值低于50%了,现在要卖房子需要更长的时间,房东为了销售房子,原意接受比他们开价更低的价格,也是我们口中说的折扣率,从12个月之前的4.6%,增加到6.1%。虽然说墨尔本的物业价格貌似还会继续下滑,但这个更像是软着陆式的调整,而不是一个崩溃式的下跌。


墨尔本的人口增涨是十分强劲的,占了全国海外移民数的35%,同时墨尔本是全球最快十个城市之一,人口有望在4年之内增加10%。所以虽然物业的价值呈下降态势,但是租金回报却是录的一个缓和的增长。



4

布里斯班的房地产市场


布里斯班的房地产价格增长在过去几年一直缓慢,但所有指标都表明布里斯班房地产市场在未来3年内有可能实现显着增长,昆士兰州在过去一年中在全国的州际迁移中处于领先地位(也就是有更多的人从其他城市搬到昆士兰州居住)。


虽然上个月整体住宅价值保持不变,但布里斯班房地产市场的部分板块表现优异 - 尤其是距离CBD仅5-7公里的住宅。布里斯班公寓仍然供过于求,价值仍比2010年记录的历史高位低11.2%,但随着高供应水平回归平衡和需求上升,我们可能会开始看到该行业持续改善。这个数据跟我半年前在布里斯班出差3个月的亲身感受有点不太一致。


其中一个积极的迹象是昆士兰州创造的就业机会很大,部分原因在于所有基础设施的发展。布里斯班的主要就业中心和许多小规模开发项目的大规模开发相结合,将进一步提高城市的宜居性。不过还是那句话,这一部分的数据,跟我个人的亲身感受有些不太一致。其中一个原因可能是因为布里斯班市中心的基建开发跟悉尼的不是一个当量,我个人习惯悉尼的大型基建项目,例如 30多个火车站的悉尼地铁项目,跟布里斯班市中心的5个火车站的过江地铁(cross river rail)项目相比,布里斯班的项目实在是太小了。


然而这些项目将大大推动布里斯班的就业增长和经济衰退,对这些市中心地区的房地产需求可能会飙升。另外一点,昆士兰州除了布里斯班还有个黄金海岸,黄金海岸的建设是空前的,大量的物业,漂亮的海岸线,低廉的价格,1个小时内就能到达布里斯班市中心等等优势,吸引了不少投资者。



5

阿德雷德的房地产市场


在阿德莱德,过去几年房价持续温和上涨 - 房屋价格同比上涨1.8%,公寓价值上涨1.7%。尽管阿德莱德经济条件艰难,但与其他首府城市相比,低利率和相对积极的承受能力已经为此提供了支撑。目前,州际投资者将阿德莱德视为未来的“热点”,但我个人觉得阿德莱德还是有一些长期增长动力。


目前阿德莱德的失业率高于平均水平,就业增长率低。但是与许多其他首府城市一样,阿德莱德正在经历公寓的供过于求,对这类住宅的需求疲软将抑制价格公寓价格的增长。


虽然我个人是非常喜欢阿德莱德,这是一个可爱的城市,价格非常实惠,只是作为投资者,我个人会建议寻找其他地方。



6

珀斯的房地产市场


自2014年6月达到峰值以来,珀斯房地产市场一直处于下行轨道。虽然价值仍然在下降,但许多其他指标现在暗示珀斯房地产市场正在触底反弹,尽管尚未找到底线。(笔者的一个朋友就在珀斯做项目经理,目测情况确实是从2014年开始一直处于下行轨道)


最近QBE发布了其2018 - 2021年的澳大利亚房地产市场展望,他们认为预计房价中位数将在2018/19年进一步下跌2%,然后在2019/20和2020/21年度温和的价格增长开始重新出现。虽然澳洲国家经济的前景变得更加积极,但珀斯的住宅盈余似乎将在一段时间内保持不变,而市场似乎又开始回落。


虽然珀斯市场明年可能会趋于平稳,但对于西澳的反周期投资来说还为时尚早 - 我看不出价格多年来大幅上涨。由于投资者的不情愿需求和新公寓的严重供过于求,多年来珀斯公寓市场的资本增长或租金增长几乎没有前景。


与其他州一样,西澳大利亚州的人口趋势对其房地产市场的整体表现有重大影响。


为了让人们重返国家,需要创造更多就业机会。(据说将会有一个大型的基建项目即将开始)。不过大家也知道一点,在澳洲说基建项目,可能从规划到落地也要十来年。。。。。



7

霍巴特的房地产市场


霍巴特在过去3年中一直是表现最强劲的首都城市,但指标显示这个市场现在已经达到顶峰。鉴于租赁市场相对强劲,以及塔斯马尼亚经济复苏和人口持续增长,房价预计短期内将继续增长,但随后许多新建公寓项目完工,价格增长可能放缓。


在过去五年中,住宅价格中位数上涨约为家庭收入增长率的两倍,导致住房负担能力恶化。这与投资者将目标转移到下一个“热点”是霍巴特房地产价格增长阶段接近峰值的进一步原因。



8

达尔文的房地产市场


2010年8月达尔文房地产市场达到顶峰仍然受到我们今年8年后矿业繁荣结束的影响,去年又下降了3.7%,我们的研究表明房价可能会持续下跌一段时间。达尔文是澳大利亚最负担得起的首都住房市场,因为在房价持续下跌和租金下跌的情况下,而其工资很高。


达尔文市场的小规模使其更容易受到当地事件的影响,而达尔文通常拥有更高且更多变的空置率,这是大量短暂工作人口的产物。(例如一些季节性的旅游项目,或者一些大型的国际会议活动)。


与创造许多就业机会的东海岸首府城市相反,达尔文去年的就业岗位净减少,显示其经济正在衰退。达尔文没有显着的增长动力,投资者最好避免。



9

堪培拉的房地产市场


堪培拉,澳洲的首都,住宅价值比去年增长了4.3%,房价增长(+ 5.1%)远远强于公寓市场(+ 1.5%)。


预计堪培拉的经济增长将在2019财年开始放缓,但仍高于全国平均水平。人口增长预计将保持强劲,这将支持对住房的潜在需求。


由于公共部门就业占澳大利亚首都地区就业人数的40%以上,如果历史重演,明年联邦大选前的不确定政治气候将会降低当地消费者的信心并抑制住房需求,但一如既往 这将在大选后纠正,堪培拉的房地产市场可能在中期内继续表现良好。



10

租金市场


我们的租赁市场仍然相当低迷,首府城市租金增长仅比去年增长0.8%。


另一方面,远郊区域租赁市场的每周租金上涨2.7%。


当然,随着租金增长超过资本增长,租金收益率继续从创纪录的低点上升,但收益率通常仍远低于其十年平均值4.31%。




很明显,我们的物业市场正在放缓。我们较安静的市场已经转化为较少的房地产销售,交易量比一年前低10%。


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